לפני תביעה לצו עשה לתיקון ליקויים ברכוש המשותף, ברח' סטימצקי 4 - 2 תל אביב, הידוע כפרויקט "אינשטיין אל הים" (להלן:
"הבניין") והחזר הוצאות שהוציאה התובעת 61, הנציגות החוקית של בעלי הדירות בבנין (להלן:
"הנציגות").
טענות הצדדים
1. על פי האמור בתביעה, כבר בסמוך לאכלוסו של הבניין באפריל 2002 התגלו ליקויים ברכוש המשותף. לאחר קבלת חוות דעת מחברת טרמינל שירותי הנדסה בע"מ (נספח ב' לתביעה), תיקנה הנתבעת חלק מהליקויים. התביעה דנן עוסקת בליקויים אשר לא תוקנו: נזילות במפלסי החנייה מינוס 1 ומינוס 2, ליקוי במרצפות בלובאים והמסדרונות, ליקוי בבריכת השחייה שממוקמת במפלס החנייה מינוס 1, במערכת האינטרקום, בתקרות מרפסות השמש בצד המערבי של הבנין, במעקות אלומיניום של המרפסות בצד המערבי של הבניין ובמחסום הכניסה לבניין. הנתבעת מחוייבת לתקן את הליקויים ולהשיב לנציגות את הסכומים שהוציאה במהלך השנים על מנת להקטין את נזקה. הנתבעת גם מחוייבת על פי המפרט להתקין טלוויזיה במעגל סגור, ולהשתתף בדמי הקמה שנועדו לרכישת ציוד לרווחת דיירי הבניין. התובעים תמכו את תביעתם במספר חוות דעת (נספחים ב', ט', י"ז, י"ח).
2. בכתב ההגנה שהוגש ע"י הנתבעת נטען כי טענות התובעים בדבר ליקויים מופרכות ומוגזמות ובכל מקרה כל פניה מצד הנציגות נענתה וטופלה. לגופו של ענין, פרטה הנתבעת אחת לאחת את העדר אחריותה לפגמים הנטענים. באשר לנזילה במפלס החניה מינוס 1, האחריות רובצת לפתחה של העיריה, הותקנו גגוני פח בתקרת החניון כדי לאטום את הטפטופים במפלס החניה מינוס 2, הנתבעת איננה אחראית לכתמים בריצוף, התקינה מפוחי אוויר בבריכת השחייה, אך התובעים בחרו מטעמי חסכון בחשמל שלא להפעילם, הנתבעת גם איננה אחראית לתקלות במערכת האינטרקום, ולא התחייבה להתקין בבניין מערכת טלוויזיה במעגל סגור ואף איננה מחוייבת לשאת בעלות התקנת מתקן שתייה בבריכה, לשדרג את מחסום הכניסה או לשאת בדמי הקמה אשר נועדו לרכישת ציוד לרווחת דיירי הבניין. הנתבעת התקינה על חשבונה מגיני רוח כדי לפתור את בעיית דלת הכניסה המערבית, ולא רובצת עליה חובה לחפות את העמודים הפנימיים בשיש, הקורוזיה במעקות האלומיניום של המרפסות בצד המערבי של הבניין, איננו מהווה ליקוי ברכוש המשותף. הנתבעת צרפה לכתב ההגנה את חוות דעתו של יצחק חייט (נספח ב' לכתב ההגנה).
3. ביום 17.2.2008 מינה בית המשפט את המהנדס יקי נחמן כמומחה מטעמו (להלן:
"המומחה"). המומחה ביקר במקום ולאחר מכן ערך את חוות דעתו המפרטת את התייחסותו לכל אחד מהליקויים אשר פורטו בתביעה. המומחה מצא את טענות התובעים כמוצדקות, אישר את הליקויים ואת הסכומים שהנציגות נדרשה להוציא במהלך השנים (להלן:
"חוות הדעת").
4. כל אחד מן הצדדים היפנה שאלות הבהרה למומחה. בתשובתו מיום 10.12.2008 השיב המומחה כי למרות שלא התייחס למקור הדליפות בחניון מינוס 2, המקור הוא מדפנות הבריכה.
נזילות במפלס החנייה מינוס 1 ומינוס 2 ותיקוני צבע בתקרות מרפסות שמש בצד המערבי-סעיפים 5.1, 5.2, 5.6 לחוות הדעת
5. ביום 11.6.2009, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הנתבעת, באמצעות בעלי מקצוע מטעמה, תבצע תיקונים של הנזילות במפלסי החנייה מינוס 1 ומינוס 2, וכן של קילופי הצבע בתקרות מרפסות השמש וזאת בהתאם לדרך שהנתבעת הציעה ע"י חברת סנפלינג. בית המשפט נתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים וקבע שהתיקונים יבוצעו עד ליום 1.9.2009 (פרוט' מיום 11.6.09; להלן:
"התיקונים המוסכמים").
6. המומחה ביקר מספר פעמים בבניין ופעם אחר פעם דיווח שהנתבעת לא ביצעה את התיקונים המוסכמים כדבעי ובמלואם (הודעות המומחה מיום 12.7.09, 6.10.09, 11.10.09). ביום 9.11.2009 סיכם המומחה בחוות דעת משלימה את התיקונים שבוצעו וקבע בהי לישנא שהתיקונים במפלסי החנייה מינוס 1 ומינוס 2, לא בוצעו וכי בוצעו רק חלק מתיקוני הצבע בתקרות מרפסות השמש.
7. הנתבעת עמדה על כך שכל הליקויים המוסכמים תוקנו ובוצעו באופן מלא ונוכח עמדה זו, לא היה מנוס מזימונו של המומחה. בחקירתו ע"י ב"כ הנתבעת חזר המומחה, והשיב את שענה בתשובה לשאלות הבהרה, כי מקור הנזילות במפלס החנייה מינוס 2 הוא מהבריכה וחזר על מסקנתו שהליקויים המוסכמים לא תוקנו בשלמותם וכדבעי. כפועל יוצא מחקירתו של המומחה, הוריתי לנתבעת להשלים ולבצע את התיקונים המוסכמים תוך שלושה שבועות וכי במידה והנתבעת חוזרת בה מהסכמתה לבצעם, תפנה למומחה אשר יקבע את עלותם על מנת שהתובעים יוכלו לפנות לקבלן מטעמם שיבצע את התיקונים (פרוט' מיום 6.1.2011).
8. ביום 4.10.2011 הודיעה הנתבעת כי שילמה לתובעים סך של 30,000 ש"ח ומיד לאחר מכן התפלמסו הצדדים האם הסכום ששולם מהווה את מלוא עלות התיקונים המוסכמים כקביעת המומחה.
9. ביום 9.1.2012, בעקבות פניית ב"כ התובעים בעניין הערכה מחודשת לגבי שיעור הנזקים במפלס מינוס 2, השיב המומחה כי נתגלו מוקדי רטיבות נוספים והתרחבו מוקדי הרטיבות הקיימים.
10. למרות ניסיונות חוזרים ונשנים לסיים את המחלוקת מחוץ לכותלי בימ"ש, הצדדים לא הצליחו להגיע להבנה ביניהם ועל כן לא היה מנוס מזימונו של המומחה פעם נוספת לישיבת ההוכחות.
11. המומחה לא חידש דבר בחקירתו מיום 21.3.12. באשר למפלסי החנייה מינוס 1 ומינוס 2 העיד שלא בוצעו האטימות כדבעי, יש לפרק את האבן המשתלבת, לחשוף את התפר שממנו חודרים ויוצאים מים לכל אורכו, לכסותו בפח מכופף ולאחר מכן לאטמו באמצעות יריעות ביטומניות או חומר אחר. לגבי החלק התחתון של התפר, יש לנקות את המקום ולאחר מכן לאטמו בחומרים מחברת סיקה. את הנזילות בבריכת השחייה ניתן לפתור באמצעות מגש אחד לכל האורך ואין להסתפק בטיפול מקומי או נקודתי של מספר פחים. המומחה עמד על דעתו כי התמונות שהוצגו לו אינן משקפות את מצב הנזילות אלא מתייחסות לקירות החניון ולא לתקרה (במ/1, במ/2).
12. המומחה ציין גם את חלקיות הביצוע בכל הנוגע לתיקוני צבע בתקרות מרפסות שמש בצד המערבי.
13. על פי עדותו של יוסי ברוק (להלן:
"ברוק"), אב הבית מדצמבר 2002, במהלך השנים 2002 - 2003 התגלו נזילות מים במספר מקומות במפלס החניה מינוס 2 באזור הנושק לבריכת השחייה. הנציגות פנתה לנתבעת ובחודש אוגוסט 2005 אף שלחה לה הצעת מחיר של חברת טכנוקוט (נספח ו' לת/1). הנתבעת אמנם נשאה בעלות התיקון אך הבעיה הלכה והחריפה במספר מוקדים נוספים (נספחים ח/1, ח/2) אשר לא תוקנו. בתשובה לשאלות הבהרה מיום 10.12.08 אישר המומחה כי מקור הנזילות הוא בבריכה, כך גם בחקירתו לפני. אפילו ואקבל את טענת הנתבעת כי במסגרת הליקויים המוסכמים היא לא התחייבה לתקן את הליקויים שמקורם במפלס החניה מינוס 2 באזור הנושק לבריכה, וגם לא התקינה את מגשי הפח, עדיין תשובתו של המומחה וחקירתו פעמיים בענין זה לא נסתרה או הופרכה באופן כלשהו ועל כן לא ראיתי סיבה שלא לאמץ את קביעתו. לפיכך אני מחייבת את הנתבעת לתקן גם את הליקויים שמקורם בבריכה (מעבר לנזילות שמקורן בתפר).
14. לסיכום פרק זה, אני מחייבת את הנתבעת לתקן את הליקויים המוסכמים, הכוללים גם ליקויים שמקורם בבריכת השחיה, בחניון מינוס 1 ומינוס 2 ולהשלים את ביצוע תיקוני הצבע בתקרות מרפסות שמש בצד המערבי. מובן שבהקשר זה יש לקחת בחשבון את הסך של 30,000 ש"ח ששולמו ע"י הנתבעת ויופחתו מכל סכום שייפסק.
ריצוף המבואות (לובאים קומתיים)-סעיף 5.3 לחוות הדעת
15. על פי עדותו של ברוק, החל משנת 2003 שלחה הנציגות לנתבעת מכתבים בעניין ליקויים שהתגלו בריצוף הלובי במסדרונות הקומתיים בבניין. רצפת השיש התמלאה בכתמים כהים והחלה להתמלא בחריצים (נספח י' לת/1). בעקבות פניית הנציגות הודיעה הנתבעת כי כנראה הבעיה היא בליטוש לא מושלם ועל כן שלחה חברת ליטוש מטעמה. היות והבעיה לא נפתרה, פנתה הנציגות פעמים נוספות לנתבעת (נספחים י"א י"ב לת/1), אשר השיבה לה כי הליקוי נגרם מעודף מי שטיפה בעת ניקוי שטחים ע"י עובדי הניקיון של הבניין (נספח י"ג לת/1). הנציגות לא הסתפקה בתשובה זו ופנתה למומחה מטעמה, אשר קבע בחוות דעתו כי הפגמים בריצוף נובעים מסיווגו הירוד והבעיה ניתנת לתיקון רק ע"י החלפת כל השטח המרוצף באריחים מאיכות טובה (נספח י"ז לת/1). ברוק גם אישר שמעולם לא התקבלה כל תלונה על הצפה בחדר הדוודים בבניין ואף לא בוצע ניקוז של מי הדוודים בבת אחת. בחקירתו הנגדית הוסיף שבשלב אכלוס הבניין בשנת 2003 היתה נזילה מהדוודים בקומה הראשונה והשניה אך עמד על כך שלא היה כל פיצוץ שיכול היה לגרום להצפה.